1. 日本の不動産売買の基本構造（買主が理解すべき前提）
日本の不動産売買は、宅地建物取引業者（不動産会社）による仲介制度を中心に成り立っています。
買主は原則として、不動産会社を通じて物件情報を取得し、契約・決済・登記を経て所有権を取得します。
この流通構造を支えているのが、**REINS（レインズ）**と呼ばれる不動産情報ネットワークです。
2. REINS（レインズ）とは何か【買主目線】
REINS（レインズ）とは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する、業者専用の物件情報システムです。
売却依頼を受けた不動産会社は、一定条件下で物件情報をレインズに登録し、全国の不動産会社と共有します。
買主にとってのポイント
市場に出回る中古物件の多くはレインズ経由で流通している
買主自身は直接見られないが、仲介会社を通じて同じ情報網にアクセスしている
原則として、どの不動産会社に相談しても「市場情報の母体」は同じ
👉 レインズは、物件探しの裏側を支えるインフラと理解すると分かりやすいです。
3. 買主から見た不動産売買の基本的な流れ
物件探し
不動産会社に相談し、レインズ掲載物件などを紹介される購入申込み
買付証明書を提出し、条件交渉を行う売買契約
重要事項説明を受け、契約締結・手付金支払い決済・引渡し
残代金支払い、登記、鍵の引渡し
4. 現状渡し物件の注意点【買主が特に注意すべき点】
中古不動産では、「現状渡し」で売買されるケースが非常に多く見られます。
現状渡しとは
売主がリフォームや修繕を行わず、現在の状態のまま引き渡す条件のことです。
買主の注意点
設備の不具合や劣化があっても、原則として修繕請求できない
内装・水回り・設備は購入後に自己負担で対応する前提
契約書の「設備表」「物件状況報告書」の確認が重要
👉 現状渡し物件は、
「購入価格＋リフォーム費用」で総額判断することが必須です。
5. 固定資産税評価額の見方（税金計算の基準）
不動産購入時の税金は、多くの場合、売買価格ではなく固定資産税評価額を基準に計算されます。
固定資産税評価額とは
市町村が決定する評価額
固定資産税・不動産取得税・登録免許税の基準になる
売買価格の約6〜7割程度が目安（実績一般的なケース）
確認方法
固定資産税納税通知書
評価証明書（市区町村で取得）
6. 買主が支払う主な税金と計算方法
■ 不動産取得税（都道府県税）
※ 住宅用は大幅な軽減あり
■ 登録免許税（国税）
原則：2.0％
住宅用軽減適用時：0.3％〜0.15％（条件あり）
■ 印紙税
売買契約書に貼付
売買金額に応じた定額
7. 不動産購入時の総費用一覧【買主向け整理】
① 物件価格
土地・建物の売買代金
② 税金
不動産取得税
登録免許税
印紙税
③ 諸費用
仲介手数料
登記費用（司法書士報酬含む）
ローン事務手数料・保証料（利用時）
④ 購入後に発生しやすい費用
リフォーム・修繕費
設備交換費
引越し・家具家電費用
👉 **「物件価格＋7〜10％前後」**が
初期総費用の一つの目安になります。
8. まとめ（買主視点の重要ポイント）
日本の不動産売買は、
REINSを基盤とした仲介制度のもとで行われています。
買主は、
レインズによる流通構造
現状渡し物件のリスク
税金が評価額ベースで計算されること
購入後費用まで含めた総額判断
を理解しておくことで、
不動産購入とリフォーム計画を安全に進めることができます。
